zakup własnego M

22.7.15 0 Comments

Przychodzi taki moment w życiu kiedy człowiek dojrzewa do poważnych decyzji jak np. zakup mieszkania. Poza niezwykle istotną kwestią finansową, jest tez kilka innych o których należy pamiętać przy podejmowaniu tak ważnej decyzji. Sama niedawno przebyłam tę drogę i chętnie podzielę się swoim doświadczeniem w tej materii.

Niestety na polskim rynku nadal nie udało mi się zaobserwować zależności, że im więcej pieniędzy wydajesz tym bardziej rzetelną obsługę uzyskujesz. Dlatego chcąc wydać niemałą kwotę równowartości mieszkania należy być czujnym jak ważka.
Mieszkanie to nie jest para butów którą kupuje się na jeden sezon. Zwykle jest to zakup na lata, jeśli nie na całe życie.
Skupię się na rynku pierwotnym Warszawy, ponieważ tu szukałam mieszkania.

- Rynek wtórny czy pierwotny
Mieszkania z rynku wtórnego mają tę zaletę, że można je jak i ich otoczenie dokładnie obejrzeć. Bloki w tzw. starym budownictwie zwykle mają dość dobrą lokalizację, a odstępy między budynkami są większe niż w nowych inwestycjach. Często jest to niestety wysoka zabudowa z niewystarczającą ilością miejsc parkingowych. Jeśli inwestycja jest niewysoka, nie posiada zwykle wind.

Z moich obserwacji jeśli mieszkanie z rynku pierwotnego jest już wybudowane i nie znalazło nabywcy jeszcze w trakcie jego budowy to zwykle ma jakiś feler (wygórowana cena, jest nieustawne lub niewymiarowe, ma okna na nieciekawy widok np. tory lub planowaną wielopasmową drogę). Mieszkania w dobrej cenie i dobrej lokalizacji rozchodzą się jak świeże bułeczki jeszcze na etapie tzw. dziury w ziemi. To zmusza czasem do dość ryzykownego zakupu niemal w ciemno, wizualizacje bardzo często niestety odbiegają od stanu końcowego inwestycji. Wiąże się to również z wielomiesięcznym oczekiwaniem na możliwość zamieszkania.

-Własność gruntu
Warto zainteresować się gruntem na którym stoi nieruchomość. Wiele osób nie zwraca na to uwagi, ale dla mnie była to ważna kwestia. Wiele zabudowań w okolicach centrum stoi na ziemi na której obowiązuje użytkowanie wieczyste. Jest to pozostałość po dawnym systemie, kiedy własność nie była w rękach prywatnych ale w rękach Państwa. Państwo i jego instytucje dzierżawią ziemię. Wiąże się to z coroczną opłatą za dzierżawę wieczystą, czasem wysoką, czasem niewielką. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że będzie się ona zmieniać z upływem czasu, oraz że takie ziemie należy będzie wykupić, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dlatego uważam, że inwestycje na terenach niewykupionych przez dewelopera powinny być w nieco niższych cenach, ale niestety tak nie jest.
Informacja o statusie ziem inwestycji oprócz wielu innych przydatnych informacji jest dostępna np. na stronie Rynek pierwotny.pl

- Targi mieszkaniowe
Warto na nich bywać, ponieważ często można skorzystać z ofert promocyjnych tam oferowanych. Jest też wiele propozycji i ich wizualizacji w jednym miejscu co pozawala nam zaoszczędzić czas, który spędzilibyśmy jeżdżąc po biurach sprzedaży. Ja lubiłam zawsze zapoznać się z mapą aktualnych inwestycji na terenie miasta i okolic, jest ona aktualizowana dwa razy w roku i dostępna na stronie mapy mieszkaniowe.pl

- Plan zagospodarowania
Plan budowy dróg ekspresowych i szybkiego ruchu można podejrzeć na stronie siskom.waw.pl, bo kiedy są one błogosławieństwem gdy podróżujemy, nie koniecznie chcemy przy nich mieszkać. Deweloperzy bardzo rzadko informują o takich planowanych inwestycjach nawet mając informacje na ten temat, a czasem nawet zatajają takie dane. Jeśli chcemy mieszkać przy uczęszczanej drodze to też dobrze, ale niech to będzie nasza świadoma decyzja, a nie niemiła niespodzianka. Jest to też dobry argument do negocjacji ceny z deweloperem (jeśli takie są w ogóle możliwe).

- Okolice
Należy zastanowić na czym zależy nam najbardziej. Nie koniecznie wszyscy musimy pchać się do centrum miasta. Jeśli szukamy spokoju i możliwości spacerów z wózkiem, mile widziana będzie bliskość terenów zielonych. Jeśli jesteśmy w wieku zbliżonym do studenckiego i lubimy intensywne życie towarzyskie, łatwość dojazdu lub bezpośrednia bliskość klubów i knajpek będzie jak najbardziej wskazana.

- Lokalizacja vs metraż
W tej samej cenie można kupić maleńkie mieszkanie w świetnym miejscu lub większe mieszkanie nieco oddalone od modnych lokalizacji. Polecam wybrać największy metraż na jaki nas stać (oczywiście w granicach rozsądku). Miejsca nigdy za mało, lubimy obrastać w rzeczy, a w dalszej lub bliższej przyszłości może pojawi się jakiś nowy członek rodziny.

- Wysokość rat
aby nie przeholować w tej materii w dużej mierze dba o to nasza zdolność kredytowa. Warto jednak wziąć pod uwagę, że oprócz spłacania rat zmuszeni będziemy płacić również za czynsz i opłaty licznikowe. Należy mierzyć siły na zamiary i mieć świadomość, że zobowiązanie finansowe jest wieloletnie i powinno nam wystarczyć w tym okresie czasu też i na inne wydatki, choćby na wakacyjne wyjazdy (o podstawowych wydatkach nie wspominając).

- Jakość wykonania
Polecam raczej dużych deweloperów, ponieważ utrzymują oni porównywalny poziom swoich inwestycji, a także dlatego, że zwykle zależy im o dbaniu o markę. Można też po prostu obejrzeć ich dotychczasowe inwestycje i zdecydować czy podoba nam się to co mają do zaoferowania. Warto sprawdzić na stronie Polskiego Związku Firm Deweloperskich czy wybrany przez nas deweloper należy do grupy przestrzegającej Kodeksu Dobrych Praktyk.

- MDM
to bzdura, przynajmniej w roku 2014 kiedy ja kupowałam mieszkanie. Określone przez rząd ceny za metr w Warszawie były nierealnie niskie i nie sposób było im sprostać. Dlatego deweloperzy zwykle mieli własne programy o tej samej nazwie. Być może teraz sytuacja wygląda nieco inaczej. Aktualne wartości limitów za metr są dostępne na stronie mieszkanie dla młodych.com

- Doradcy finansowi
Sama korzystałam i nie polecam. Co prawda ich usługa pozwala nam zaoszczędzić sporo czasu spędzonego na porównywaniu ofert bankowych, ale nic nie jest za darmo. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że doradca zaproponuje nam ofertę banku z którego ma obiecaną największą prowizję, a nie tego który ma ją najkorzystniejszą dla nas. Warren Buffet powiedział, że gdyby doradca finansowy był dobry w tym co robi, sam byłby nieprzyzwoicie bogaty i nie musiałby doradzać już innym.

- Negocjacje
Są bardziej prawdopodobne na wczesnym etapie budowy nieruchomości, gdy jest jeszcze sporo mieszań do nabycia. Sprzyjająca jest również sytuacja kiedy inwestycja jest budowana z kredytu zaciągniętego przez dewelopera, który dostaje transze na kolejne etapy budowy (np. Robyg). Jeśli deweloper finansuje budowę z własnych środków raczej nie chce schodzić z ceny i nie zależy mu tak bardzo na szybkiej sprzedaży mieszkań (np. Dom Developmnet)

- Dobre fluidy
Ostatni, aczkolwiek nie najmniej istoty czynnik. Nieco irracjonalny, ale nie należy go bagatelizować. Mieszkanie to  ma być miejsce z którego czerpiemy energię, w którym regenerujemy się po wyczerpującym dniu lub imprezowej nocy. Musimy chcieć tam przebywać.

Tyle pokrótce. W przyszłości postaram się rozwinąć niektóre z powyżej zaznaczonych tematów.




0 komentarze: